法官说法｜承租的店铺办不了营业执照可咋办？

众所周知，一家餐饮门店想要合法经营，营业执照办理是前提。但实践中，有些店铺承租人在完成门店装修后，才发现营业执照办不下来。此时产生的损失应该由谁来负担呢？我们来看下面的案例。

【案情回顾】

2021年8月，林某与赵某签订租赁合同，约定林某将位于北京市西城区的某店铺租给赵某经营餐饮使用，商铺面积40㎡，租赁期限3年，租金总计16万元。赵某按约定交纳费用并接手店铺后，随即开始对店铺进行了装修。赵某多次向林某询问如何办理经营许可证，林某始终含糊其辞。

后来赵某才知道，林某并不是店铺的真正房东。2021年5月，林某作为承租方从真正的房东李某处承租上述店铺准备做沙县小吃餐饮，但因为面积不够60㎡在卫生局备不了案。林某找房东李某协商，李某承诺解决这个问题，但迟迟没有结果。林某为减少自己的损失，又将店铺转租给了赵某。

赵某承租后因多次询问林某无果，便自行去有关部门了解情况，得知承租的店铺因为面积小于60㎡，无法办理经营许可证。随后，林某主动退还了赵某5万元租金。继续协商无果后，赵某一纸诉状，将林某告到法院，要求解除与林某签订的租赁合同，并要求林某退还剩余的租金11万元，同时赔偿损失7.6万余元。

【审理裁判】

法院经审理后认为，林某与赵某签订的租赁合同合法有效，双方均应当按照上述合同约定，诚实守信履行各自义务。林某的缔约目的在于取得店铺出租费用，赵某的缔约目的在于承租涉案房屋经营餐饮企业。林某在收取赵某款项后，应当负有确保涉案承租房屋本身能够经营餐饮企业的合同义务。

依据《北京市新增产业的禁止和限制目录》规定，限制新建经营场所使用面积低于60㎡的餐饮企业，涉案承租房屋的建筑面积为40㎡，低于60㎡，显然属于上述限制经营情形。同时，根据林某与李某之间的协议履行情况，林某对涉案店铺不具备经营餐饮企业的条件是明知的。

林某在明知涉案店铺无法备案经营餐饮企业的情况下与赵某签署合同，致使赵某利用店铺经营餐饮企业的合同目的不能实现，对此，林某具有明显过错。鉴于合同目的无法实现，赵某提出解除租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。因林某已归还赵某5万元，法院支持赵某要求林某退还剩余租金11万元的诉请。

虽然林某在明知店铺无法备案做餐饮的情况下仍与赵某签订合同具有重大过错，但赵某作为经营者，亦应对经营政策及租赁房屋状况进行充分了解，应当审慎处理租赁事宜，故赵某亦负有一定的责任。因此，根据查明的损失情况和双方的过错程度，法院酌情确认林某应向赵某赔偿实际损失2.5万元。

【法官说法】

店铺租赁事关出租人和承租人切身利益，为减少此类纠纷、避免给双方造成损失，法官建议：

出租人应当树立诚信缔约意识。一方面，出租人在签订租赁合同之前，应向承租人如实说明租赁房屋的实际情况，切勿隐瞒标的本身存在的缺陷，对于确实无法办理营业执照等相关证件的，也要如实说明，切勿因急于出租而做出不实承诺或刻意隐瞒。另一方面，出租人具有积极履行协助的义务，对于承租人办理营业执照所必须的证明文件，要积极配合提供。

承租人也要尽到审慎注意义务。承租人在签订合同之前，要对店铺详细考察，核实店铺权属、规划用途以及是否存在法律禁止性规定，还要核实店铺是否存在第三方营业执照，查询办理拟经营业态经营许可证、营业执照所需的证明文件，并与出租人确认其是否可以提供。一旦签署了租赁合同，就应当马上着手办理营业执照，除办理营业执照所必须的装修改造外，可以在确认能够办妥营业执照后再进行后续装修及投入。