稳中向上！申城房地产市场需求缓步恢复

 

1月11日，仲量联行发布《2023年第四季度上海房地产市场回顾与展望》报告，上海商业地产市场2023年第四季度继续巩固复苏态势，为2024年市场的持续修复奠定坚实基础。在各类支持性政策的助力下，仲量联行预计，2024年上海商业活动及市场情绪将继续保持稳中向上的态势。

办公楼市场带看量及问询量有所回升

四季度上海办公楼需求缓慢复苏，净吸纳量录得9.9万平方米，全年净吸纳量为38.17万平方米。四季度有三个项目竣工，总建筑面积共计42.1万平方米。中央商务区内一个位于浦东的项目交付入市，总建筑面积为14.42万平方米，将中央商务区全年供应量推升至44.88万平方米。

面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的中央商务区业主在租金及激励政策上进一步让步，以吸引并保留租户。此外，部分非中央商务区业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。

“尽管四季度带看量有所增加，但租户仍持保守的租赁策略，续租仍为大多数租户的选择。”仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，租金下行促使部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼。由于今年租户普遍采取成本节约型策略，中央商务区全年净吸纳量录得2.47万平方米；非中央商务区全年净吸纳量录得35.7万平方米。从需求行业来看，内资金融和专业服务企业保持稳健，传媒企业继续寻找租赁机会。

展望2024年，申城办公楼市场将持续稳步复苏。更多经济刺激性政策有望拉动办公楼租赁需求，随着企业重振信心，新增带看量将有望落地转化为新的租赁需求。

零售物业租赁势头保持稳定

四季度上海消费市场持续复苏，零售物业租赁势头保持稳定。第四季度上海优质零售物业净吸纳量为26.8万平方米，全年累计净吸纳73万平方米。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“2023全年多个零售业态都迎来租赁需求的复苏，其中较为活跃的有运动服装和装备、香水香氛与美妆护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑形场馆、儿童娱乐场、饮品及烘焙店等。”

四季度非核心商圈共有六个项目入市，零售面积共计36.25万平方米。新项目的表现有所分化，其中，百联西郊和真如环宇城MAX的招商率已超过95%。2023年全年共有核心商圈2个项目和非核心商圈10个项目入市，总面积达到64.95万平方米。

预计2024年核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升，尤其是来自运动服饰与装备，美妆香氛和餐饮等品牌的需求。预计2024年将有更多国际精品运动品牌及化妆品牌在上海开出首店。预计2024年核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升将有助于空置率进一步下降。

投资市场年末成交迎来翘尾行情

2023年上海大宗交易成交总金额为941.2亿元，较去年同比增长12.6%。在市场经历过几次挑战之后，年末市场成交迎来翘尾，强势回归。2023年上海第四季度成交总金额达460.5亿元人民币，占据全年49%的份额，四季度成交量较去年同比增长74%。

2023年，办公板块继续保持领先地位，占全年总成交金额的27%。紧随其后的是产业园区（23%）和综合体项目（19%），反映了市场对多元化综合型项目的需求。含居住功能的资产受市场青睐，成交金额占总金额的22%。与往年相比，含居住功能的资产类型增多，包括公寓、住宅、酒店及康养等面向各年龄段和不同居住需求的产品类别。此外，多个万达广场的成功交易为零售物业资产带来了流动性，反映了投资人对该类资产的信心。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎分析道，近几年，投资市场经历了显著的变化，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。同时，随着REITs市场的持续扩容和生态的逐步完善，预计2024年上海投资市场稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。